[問題] 「磋商條款」抵觸法規命令「應記載事項」

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作者 aesdu (123)

時間 2019-09-02 12:35:34

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「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中各項視為消費者保護底線的條款是否可經由磋商條款下修調整？此舉是否違法並成為無效磋商條款？定型化契約條款係由一方所擬訂，故常考慮一方利益，而罔顧消費者利益，甚至有要求消費者棄權等情事。譬如，其中交屋款於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中記載為：買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。若經雙方磋商交屋款調整為總價1%甚至為零。是否仍可於簽約後主張該磋商條款無效並違法，應以「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中的5%為最低限度重新磋商修正？白話一點，亦即「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」是否限制著建商預售屋契約內所有條款，無論是否有經磋商，皆不得劣於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中的相對應各條款？ https://i.imgur.com/gf9cjnM.jpg

https://i.imgur.com/2N90ceE.jpg

https://i.imgur.com/mQQj8vQ.jpg

函釋即指出此舉為架空法規命令之違法行為。無奈，函釋仍位建商開條後路，即「建商是否利用消費者不知」。所謂「不知」的認定為何？且若真的已知，說難聽點「事後越想越不對勁」是否仍可主張「磋商條款」抵觸法規命令「應記載事項」無效且違法？ ----- Sent from JPTT on my Xiaomi POCOPHONE F1. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.62.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LAW/M.1567398936.A.8CD.html

留言

推 taoist9999 民國104年時，何欣純等委員提案《消費者保護法》第11 09/02 13:16 1F

→ taoist9999 條之1第2項之修正草案： 09/02 13:16 2F

→ taoist9999 「前項之強制規定，不得以契約變更之。但若以契約約 09/02 13:16 3F

→ taoist9999 定更有利於消費者，不在此限。」 09/02 13:16 4F

→ taoist9999 但很可惜這個版本是沒有通過的， 09/02 13:16 5F

→ taoist9999 而最後實際通過的條文版本（也就是現行《消費者保護 09/02 13:16 6F

→ taoist9999 法》第11條之1第2項）： 09/02 13:16 7F

→ taoist9999 「企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利 09/02 13:16 8F

→ taoist9999 者，無效。」 09/02 13:16 9F

→ taoist9999 09/02 13:16 10F

→ taoist9999 因此我個人認為就「歷史解釋」及「論理解釋中之反面 09/02 13:16 11F

→ taoist9999 解釋」而言，就審閱期這部分，「磋商條款」如果更不 09/02 13:16 12F

→ taoist9999 利於消費者，是有效的。 09/02 13:16 13F

→ taoist9999 09/02 13:18 14F

→ taoist9999 不動產市場具有資訊不對稱的問題，消費者實際上是很弱 09/02 13:18 15F

→ taoist9999 勢，問題是他們連自己非常弱勢都不自知…… 09/02 13:19 16F

→ taoist9999 平時買菜買個小東西都要斤斤計較小心比價了，但買房這 09/02 13:19 17F

→ taoist9999 種動輒幾百萬、幾千萬以上的交易，卻很冒然地就自己下 09/02 13:20 18F

→ taoist9999 了決定。 09/02 13:20 19F

→ taoist9999 09/02 13:21 20F

→ taoist9999 我舉的例子是有關於定型化契約之審閱期，是直接規定於 09/02 13:22 21F

→ taoist9999 《消費保護法》的法律位階，都已經可以被「磋商條款」 09/02 13:22 22F

→ taoist9999 處理掉了。舉重以明輕，原PO講的那些東西當然也可以被 09/02 13:23 23F

→ taoist9999 「磋商條款」給處理掉。 09/02 13:23 24F

→ taoist9999 除非法官用《民法》第148條來處理。 09/02 13:25 25F

→ taoist9999 09/02 13:29 26F

→ taoist9999 但保險契約就不一樣了，因為有保險法第54條第1項：「 09/02 13:30 27F

→ taoist9999 本法之強制規定，不得以契約變更之。但有利於被保險人 09/02 13:30 28F

→ taoist9999 者，不在此限。」 09/02 13:30 29F

→ taoist9999 09/02 13:38 30F

→ taoist9999 「定型化契約應記載及不得記載事項」的法律位階為行政 09/02 13:38 31F

→ taoist9999 命令中的法規命令（《行政程序法》第150條參照）。 09/02 13:39 32F

→ Hermess 簡單一點的解釋是。磋商條款的【磋商】這行為就讓合約並 09/02 13:48 33F

→ Hermess 非是【定型化契約】了。除非牴觸相關行業別特定法規。 09/02 13:48 34F

→ taoist9999 我是法官的話，會視情況而定啦！ 09/02 13:49 35F

→ taoist9999 如果簽約沒多久，消費者就對此有意見的話，我會用《民 09/02 13:50 36F

→ taoist9999 法》第148條對消費者為有利之判決。 09/02 13:50 37F

→ taoist9999 如果消費者過了好幾個月之後，才愈想愈不對勁，這是根 09/02 13:51 38F

→ taoist9999 本就不想買才想用這個理由來解約。 09/02 13:51 39F

→ taoist9999 這時候我可能一樣用《民法》第148條，但是對建商有利 09/02 13:53 40F

→ taoist9999 之判決，或不用這一條也行，就按磋商條款。 09/02 13:53 41F

推 taoist9999 這種小事，通常就直接和解掉了啦！（除非是解約，才事 09/02 13:57 42F

→ taoist9999 關重大）。 09/02 13:57 43F

→ taoist9999 實務上，我想真到消費官那邊的話，通常建商會讓步，因 09/02 13:58 44F

→ taoist9999 為本來就是建商在亂搞。 09/02 13:58 45F

→ aesdu 磋商條款實為魚肉消費者條款，這樣的話，「預售屋買賣定型 09/02 14:01 46F

→ aesdu 化契約應記載及不得記載事項」不就沒有存在的意義？ 09/02 14:01 47F

→ aesdu 只要建商直接使用，行政院公版定型化契約，與消費者簽訂時 09/02 14:03 48F

→ aesdu ，處處使用磋商條款不就好了？ 09/02 14:03 49F

→ aesdu 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」直接架空。 09/02 14:04 50F

→ taoist9999 他們應該會故意把那部分不用定型化契約，而是用個別磋 09/02 14:05 51F

→ taoist9999 商條款。 09/02 14:05 52F

→ taoist9999 根本解決之道，就是修法： 09/02 14:06 53F

→ taoist9999 「定型化契約應記載及不得記載事項，不得以契約變更之 09/02 14:07 54F

→ taoist9999 。但若以契約約定更有利於消費者，不在此限。」 09/02 14:07 55F

→ taoist9999 但利委……哈哈哈！ 09/02 14:08 56F

→ aesdu 但那部分若「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 09/02 14:08 57F

→ aesdu 有規範，即使契約中沒有寫明仍形同存在且有效。有心要搞寫 09/02 14:08 58F

→ aesdu 明再做磋商，建商贏面更大吧。 09/02 14:08 59F

→ taoist9999 政治獻金收飽飽，連農地工廠都可以展延二十年，然後抓 09/02 14:08 60F

→ taoist9999 違章農舍。 09/02 14:09 61F

→ taoist9999 我只能說，賤商再怎樣，都沒有輸啦！ 09/02 14:09 62F

→ taoist9999 對賤商來說，頂多是回歸定型化契約應記載或不得記載事 09/02 14:10 63F

→ taoist9999 項而已。 09/02 14:10 64F

→ taoist9999 09/02 14:11 65F

→ taoist9999 反正講那麼多也沒用，消費者腦門充血不加思索當場付訂 09/02 14:12 66F

→ taoist9999 金什麼的，才是最大的問題。 09/02 14:12 67F

→ taoist9999 專業敵不過話術啦！ 09/02 14:12 68F

→ aesdu 但市場上充斥這種不平等條款到所有人都習以為常的程度，太 09/02 14:14 69F

→ aesdu 不健康了吧。 09/02 14:14 70F

→ taoist9999 我有看到原PO在房板的文章了。 09/02 14:15 71F

→ taoist9999 房板是個專業度很差的板，關於預售房方面的思維還常常 09/02 14:16 72F

→ taoist9999 偏向建商，可能很多是仲介或代銷人員。 09/02 14:16 73F

→ taoist9999 我想一般人不容易了解「預售屋買賣定型化契約」的問題 09/02 14:18 74F

→ taoist9999 ，我自己翻幾十頁的建商預售房契約書，還要跟「預售屋 09/02 14:19 75F

→ aesdu 我是幫了兩位網友及自己取回權利，幸好是都是只付了訂金與 09/02 14:19 76F

→ aesdu 簽約金尚未開工，經投訴消保會第一及第二階段建商就讓步了 09/02 14:19 77F

→ aesdu 。 09/02 14:19 78F

→ taoist9999 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」作比較的話，是 09/02 14:20 79F

→ taoist9999 要花很多時間的。 09/02 14:20 80F

→ aesdu 我也是一條一條比對，完全無誤簽約下去，後來才在拆款表中 09/02 14:22 81F

→ aesdu 發現與建商解讀不同，同一句話建商認為是自備款5%，我認為 09/02 14:22 82F

→ aesdu 是總價5%由自備款中支付。 09/02 14:22 83F

→ aesdu 也許是狀況單純，我在申訴一階段就重新各別磋商，其他同建 09/02 14:25 84F

→ aesdu 案消費者大概都不知情吧。 09/02 14:25 85F

→ aesdu 但內政部的函釋有特別說明不得以磋商方式訂定更不利於消費 09/02 14:36 86F

→ aesdu 者交屋款的條款。所以交屋款這條應該可以保障吧？只是何 09/02 14:36 87F

→ aesdu 謂「不知」？ 09/02 14:36 88F

推 yesohya 定型化契約應記載及不得記載事項顧名思義約束定型化契約 09/02 15:49 89F

→ yesohya 雙方自行議定的私契約就不是定型化契約不受拘束 XD 09/02 15:49 90F

→ yesohya 我買房子時契約和建商議了整個下午晚上還和老板去吃東西 09/02 15:50 91F

→ yesohya 喝酒然後老板問能不能這份給他參考本來那份太爛了 XD 09/02 15:51 92F

→ yesohya 停車位還主動半價賣我 XD 09/02 15:51 93F

→ yesohya 不會驗屋有人花錢請人代驗不會審合約到是很少聽過花錢 09/02 15:54 94F

→ yesohya 反正買房可以付錢可仲介可以付錢給代驗屋付錢給設計師 09/02 15:55 95F

→ yesohya 就是不能付錢給律師怪哉 = = 09/02 15:55 96F

→ aesdu 樓上，你真行！ 09/02 15:59 97F

→ aesdu 專業付費審合約是有，但是審後依然被壓在地上摩擦吧，只能 09/02 16:05 98F

→ aesdu 選擇不簽，找其他建商。但消保官多次突擊檢查建商預售屋定 09/02 16:05 99F

→ aesdu 型化契約合格率只在10%左右，這只是定型化契約，再加上磋商 09/02 16:05 100F

→ aesdu 條款直接歸零囉！ 09/02 16:05 101F

推 taoist9999 預售屋定型化契約，地方政府介入審查比較好的，目前 09/02 16:14 102F

→ taoist9999 我知道的，就只有台北市政府做得比較好。 09/02 16:14 103F

→ yesohya 我買房的時代那個長達十年的房市大多頭還沒來到 09/02 16:51 104F

→ yesohya 是買方市場市場資金又多連貸款都可以約定利率封頂 09/02 16:52 105F

→ yesohya 是個買房的快樂年代 XD 09/02 16:52 106F

[問題] 「磋商條款」抵觸法規命令「應記載事項」

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