[好文] 我們的土地 他們的豪宅

出處：天下雜誌 445期 2010/04 http://www.cw.com.tw/article/index.jsp?id=40759 土地稅制，是縱容建商囤地、囤房的主要元兇。從建商的「養地」水位，就可以發現台北 市的土地供給並未如外界所言緊俏。 財政部出身，資誠會計師事務所協理吳金終說，在先進國家中，大概就屬台灣的土地稅制 最為落後。 台灣一塊土地有四種價格，除了市價，三年調一次的是公告地價；根據公告地價上下二成 的申報地價是課地價稅用的；公告現值是課土地增值稅用的。「就連大陸課土地增值稅都 是用實際交易價格，」吳金終批評，台灣所得稅、營業稅都現代化了，只有土地稅都不動 。 .............. 全世界最落後的土地稅制 台灣的房屋價值，也有兩個。市價之外，房屋稅則是根據各地地方稅捐稽徵處評定的「房 屋構造標準單價」。這個單價已經二十七年沒有修改，立委賴世葆曾估計，目前一平方公 尺四五八○元的單價，只有實際價值五分之一。 價格不透明，房地產交易因此也怪象叢生。卓輝華直言，在台灣，不少房屋買賣簽三份合 約，一份是「公契」，提供政府單位報稅用；「私契」，雙方真的買賣用的；還有一分「 假契」，銀行貸款用：賣一千萬，寫一千三百萬，跟銀行借個七成，全是靠貸款買房。 政府也有建停車場減免地價稅的優惠，囤地成本更低。 台大城鄉所教授華昌宜直言，台灣的土地稅制關鍵不在稅率不高，而在稅基。台北市公告 現值最接近市價，但也是打七折；公告地價更是只有四成，導致台灣的土地稅、房屋稅率 表面高，但是加總實際負擔，只有美國的十分之一。「台灣的空屋、空地持有成本太低了 ，大家都把房子當黃金一樣買，有錢就買了放在床底下，」他形容。到底台北市有多少空 屋，這個數字卻無人知道。 吳金終說，當年是因為支票匯款不發達，都用現金交易，查緝不易，為了避免爭議，才權 宜用公告地價或公告現值。現在二十一世紀，誰買賣房子是用現金？要掌握交易價格一點 都不困難，問題在政府要不要改。 ............... 建商囤地居奇 還給獎勵？ 「囤積大宗物資是刑法，要抓去關；為什麼囤土，這種沒辦法進口，又稀少的民生物資， 我們還要幫他省稅、給他獎勵、還借他錢？」國家資產搶救連線成員張維修憤怒。 房地產價格的資訊黑箱，讓國有地標售背上「助長房價炒作的黑鍋」。新任國有財產局長 張佩智解釋，國有土地的標售的確和房地產景氣連動緊密，但應該說標售創高價是高房價 後的結果，並不是導因。 對於建商常以「台北市已經沒有土地」作為抬升房價的理由，張佩智更是不以為然。他以 去年國有地的標脫率為例指出，台北市僅有四四％，也就是整年度有超過一半的台北市國 有地乏人問津，而中南部更是僅有一八％。「講穿了是建商聰明，利用標售土地的資訊來 炒高他的土地行情，」張佩智說。 「其實台北市的住宅區土地一直以來都是足夠的，」宏大不動產鑑價顧問董事長卓輝華直 言，只是有人會去炒作，說土地不夠，所以價格才會飆漲，「說土地不夠都是騙人的！」 .................. 法律只保護懂法律的人 資訊不對稱，市場就會失靈，這是經濟學的ABC。不斷降低門檻的「都市更新條例」，讓 處於資訊弱勢的小老百姓連自己的家園都保護不了，成為新土地之怒的來源。 在國外，長期應可抑制房價的都市更新，在台灣反而已造成中古屋房價上漲。 「政府對於都市更新的宣導是錯誤的，之前都是強調蓋新房子賺錢，問題是，利益是對建 商而言，對想要住在原地的民眾來說，關鍵應該是重建家園，」 第一銀行都更部李振祥 分析：「我常跟找我問都更的人說，你要創高價就去找建商，建商才有能力蓋豪宅。問題 是蓋了豪宅，反而會把你趕出去！」 李振祥分析，不算開放空間與停車獎勵，光靠都更，台北市可以拿到三成容積獎勵，台北 縣可以拿到五成。簡易來說，一旦建商要分超過三成，住戶的居住面積就會縮小。 政府宣導都更一開始就教錯重點，強調會賺大錢，導致不能賺大錢的地方，即使最需要再 生，也無人聞問。台北市都市計劃委員、總統馬英九住宅的建築師張樞直言，台北市政府 第一期劃定的三十多個隅陋地區，是在大同、萬華，但這幾個區都沒做，市政府也沒錢自 己做。 後來開放建商與民眾做，結果都更都出現在房地產好的地區，文山區最多，其次是大安區 ，變成有房價，才有都更。 政府打建商主意，想用民間的力量，讓市容快速變美。但建商要賺錢，民眾要不吃虧，換 新屋，成本就由全民買單。 都市更新研究發展基金會執行長丁致成也批評，台灣地主真的很難搞。在日本，絕不會發 生住戶與建商私下見面的事，因為在日本社會去私下索取自己的利益很丟臉。但台灣民情 卻非如此，恨不得自己拿最多，才有本事。 都更完全是利益導向，但卻能戴著整頓市容的公益皇冠拿優惠。住戶想發財的私利，容積 率卻要市民買單。加上台灣政商共生的全力助攻下，「都市更新條例」成為立法院修法最 頻繁的法案之一。十二年修了七次，今年還要修第八次。 根據律師蔡志揚整理，民國九十二年，立法院修法放寬協議合建的門檻，由原先百分之百 的住戶同意，降低為八成。民國九十四年第三修，將原先都更區裡的公有地，應該要權利 變換（分房子）的規定，改為建商可以用現金買。民國九十五年第四修又放寬，公有地建 商有優先承購權，可不用標，直接讓售。讓售價多是公告現值，遠比公開標售低許多。 這個都更與畸零地讓售的漏洞，直到國有財產局兩次遭到搜索，前後兩任副局長遭到起訴 後。去年初才被堵住，才半年，公有地參加都更採讓售降低一半。 現在，「都市更新條例」已經送進立法院進行第八修，對住戶更加嚴苛，一旦通過，如果 反對都更者只有五戶以下，可出動警察，來驅離民眾。民眾可以看的公共展示期，要由現 行三十天縮短為十五天。 「公權力早就該介入了，大家都把目光焦點放在陳情人上，這樣對更多等著要住進新房子 的都更住戶公平嗎？」一位專門從事都更的建設公司總經理有不同的看法。 將八修的都更法，對建商又更加寬限，一旦都委會通過都更案，實施期可由一年直接延長 到六年。「不讓人民看，卻讓建商可以先圈地再說，」張維修解釋其中的不公。 多位都更自救會成員都批評，台灣的都更法，讓民眾與建商武器完全不對等。建商鮮少走 完全公開透明的管道，因為賺不到錢，而普遍採取的管道，合建綁權利變更，私下議約， 讓每個住戶各顯神通去談條件。 譬如：估價過程中決定房屋價值的三家估價師，都由建商找，但費用其實是「共同負擔」 。而估價報告只提供給都委會，人民無權查詢。多數民眾在簽同意書，讓建商去送都更計 劃審核時，只知道未來房子長什麼樣，但自己到底能分多少坪？分到哪一層，哪一戶？卻 不準確。 問題是都更事業計劃一旦核定，根據第七次所修的都更法，同意書不得撤回。「為什麼建 商是『公共利益』，小市民就是釘子戶？建商與小市民的公平協調機制是不對等的，」張 維修說。 「法律向來不在保護好人，而是在保護懂法的人，」李振祥分析。建商現在就是利用資訊 的優勢，一旦住戶對於都更的知識愈來愈正確，建商空間就愈小。在日本，現在幾乎都是 由民間自力都更。最著名的六本木案，則是銀行推動。 更大的隱憂是，都更很快地摧毀，台灣好不容易發展出的社區意識與信任。同社區住戶， 因為立場不同而分裂，巷子裡錯身也低頭而過，誰私下拿了什麼好處的傳言滿天飛。 .............. 噬土政權毫無作為 （我覺得只要資本金錢掛勾政治的一天，不管誰當政都差不多） 更令中產階級憤怒的是，從土地稅到都更爭議，政府不是看不見，也不是不知關鍵。但從 中央到地方，所有政治人物全被綁架了。 「台灣是一個噬土性的政權，土地開發是從中央到地方一個重要的利基，不論供需，還是 要不斷的開發，地價就是要這麼貴，」政大地政系系主任徐世榮說。 一位活躍於政商工會圈的知名企業員工說，現今的政治生態，唯有土地利益才撐得起一位 民意代表。否則「現在隨便一場選舉經費起碼是一億起跳，政治人物光靠工程分配款早就 不夠看。」 複雜的政商共生結構，使得根本不用修法，地方就可以自己調整的公共地價、公告現值、 房屋評定價值，根本沒人要動。華昌宜生動地描述，當年他向某縣長建言，應該調整地價 與房屋價，以解決地方財政窘況：「他急忙搖頭說，你這是學院派不食人間煙火，我還要 選舉哩，不可能，不可能。」 .............. 解決民怨該做的四件事 「想要有個負擔得起的房」已經成為中產階級最大的心曲。政府要解決這股龐大的民怨， 首先，必須讓房地產交易價格透明化。 資誠會計師事務所協理吳金終，認為一般民眾抗拒加稅並非無解。 在美國，各地方政府本來就可根據自己財政狀況，對財產稅打折。政府不妨第一步先讓真 實地價浮上檯面。起碼土地增值稅先按實價課徵，抑制炒作。財產稅則可打折，以降低自 有房屋者的反對阻力。 第二，如果實價不可行，政府可以成立獨立的房地產鑑價單位，來決定公告地價。「就是 要擺脫地方政商共生的結構，」華昌宜說。 第三，「國土計劃法」趕快通過。華昌宜指出，過去幾年，台灣引入開發許可制的觀念， 權力下放到都市審議委員會或縣市層級，使得台灣國土加速支離破碎。 台灣哪些地方應該是保護區，哪些地方應該是城鄉發展區、農業區？城鄉發展區裡，又該 有什麼規範？都市的天際線要多高？這些全要靠「國土計劃法」做上位法規，地方政府依 循。否則「這些委員會審議時，看到的就是這塊土地，看不到全貌，」華昌宜批評。 第四，短期內，為了遏止囤地歪風，國有土地標售，不妨設立開發期限條款。事實上，現 行壽險業資金管理規範中就明定，壽險業買地兩年內一定要開發，杜絕囤地炒作。 民國七十八年，無殼蝸牛運動唱起的憤怒之歌，二十一年了，人民繼續憤怒著。當政府用 「進步」、「供需法則」來搪塞人民，我們不禁要問，進步是為了誰？發展又是為了誰？ 空有美麗的房子，卻少了庶民的呼吸與靈魂，多了因為黑箱而存在的猜忌。空有軀殼，又 有何用？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)