Re: [問題] 斡旋金合約疑慮

※ 引述《z196mn6 (熙熙熙)》之銘言： : 標題: [問題] 斡旋金合約疑慮 : 時間: Sun Jan 2 21:58:12 2022 : : 我們為買方，有看中一間房子， : 仲介請我們下斡旋金10萬給屋主， : 拿斡旋金10萬跟屋主談，屋主同意。 : 本來過兩個禮拜要簽約， : 但過一個禮拜後，屋主違約。 : 按照合約屋主是要賠償10萬， : 結果仲介私下跟屋主另外簽特約條款， : “如果賣方違約賠償8萬“。 : 但這個特約只有賣方簽名， : 我們買方不知情，所以我們沒簽名。 : 後來問仲介， : 仲介才說因為屋主不想賠這麼多，另外簽的 : 。 : 而這份合約中有一條是， : 如果屋主違約，仲介可以拿50％賠償做服務費， : 請問這條合約內容合理嗎？ : : : 因我上網查不動產經紀業條例 : 第 19 條 : : 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或 : 租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。 : : 這個是只有買賣才能收取費用， : 但違約金有包含在裡面嗎？ : 因為當時簽合約時，這點仲介沒有特別說明 : 可能也沒想過屋主違約吧！ : : 想問 : 1.屋主跟仲介能私自簽特款，不告知買方，這條特約能成立嗎？ : 2.仲介收取50％違約金是合理的嗎？ : : : 非常謝謝大家的回答。 : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.177.26.111 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LAW/M.1641131894.A.684.html : → KKyosuke: 仲介跟賣方簽了啥不重要 重點是仲介跟你們簽了什麼 01/03 00:30 : → maniaque: 這位仲介膽子很大....... 01/03 09:25 : → sindyevil: 不用賣方跟仲介簽了哪些內容，你只要檢視你自己簽了啥 01/03 09:55 : → sindyevil: ，目前這狀況能不能用．然後接下來口頭和書面允諾的事 01/03 09:55 : → sindyevil: 情都要注意． 01/03 09:55 : → maniaque: 有種罪叫做 背信罪 01/03 10:37 背信罪?? : → z196mn6: 請問這樣我申訴消保官，他們會受懲處嗎？ 01/03 11:20 : → maniaque: 你這情況,大概就是仲介已知賣方鐵違約,所以$$從違約抽趴 01/03 14:40 : → maniaque: 讓賣方再弄一份違約金低一點的契約,然後從這張抽$$ 01/03 14:41 : → maniaque: 我是你的話,我要是有取得證據(那份賣方私簽新約) 01/03 14:42 : → maniaque: 直接去報警告背信比較快..... 01/03 14:42 本篇旨就一般買賣方與仲介間之居間契約是否會構成背信罪討論 廢話不多說 先上法條 1.刑法第 342 條（背信罪） 為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益， 而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以 下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。 2.民法第 565 條（居間之定義） 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約。 再來看實務見解 1.最高法院 86 年度台上字第 3156 號刑事判決 刑法上之背信罪，須以為他人處理事務為前提，且須為違背任務之行為； 所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言。如為他人介紹 買賣不動產，即為訂約之媒介者，乃為居間行為，而非委任契約關係。原 判決理由說明上訴人等之行為「屬於居間媒介之性質」，事實欄卻認定上 訴人等背信，事實所載與理由不相適合，自屬判決理由矛盾，當然為違背 法令。 刑法上之背信罪為一般的違背任務之犯罪，若為他人處理事務，意圖為自 己或第三人不法之所有，以詐術使他人交付財物者，僅應成立詐欺罪，不 能論以背信罪。 2,最高法院 85 年度台上字第 660 號 刑事判決 刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限於具有相當責任性之事 務，而且行為人在處理上有權作成決定，或是行為人在處理上需要作成決 定之事務。若他人對於行為人並無相當之授權，兩者之間並不存在所謂之 信託關係，行為人所從事者只是轉達之工作，無需也無權作成任何決定者 ，則非背信罪所指之事務。 3.最高法院 78 年度台上字第 621 號 刑事判決 刑法上之背信罪，須以為他人處理事務為前提，且須以違背任務之行為； 所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言。如為他人介紹 買賣不動產，即為訂約之媒介者，乃為居間行為，而非委任契約關係。 結論： 一般買賣方與房仲間成立之仲介契約，係為他人介紹買賣不動產，屬訂約 之媒介者，乃為居間行為，而非委任契約關係。一般房仲所從事者僅係轉 達之工作，並無權為買方或賣方作成任何決定，非背信罪所指之事務。 一般房仲所從事者既然只是轉達之工作，即非背信罪所指之"事務"，依刑 法三階理論，在第一階的客觀構成要件都不該當，則本件房仲之行為自不 構成刑法背信罪。 是以，若原原PO不慎被某m誤導（maniaque: 直接去報警告背信比較快） 聽從某m之建議而去對本件房仲提告背信罪 不慬勞心勞力、浪費時間 且徒然浪費司法資源 更有可能要當庭接受檢察官的指正（教訓？） 換來一肚子鳥氣 簡直是得不償失 : → maniaque: 當初付的斡旋不管任何情況都拿的回來,而且違約就是加倍 01/03 14:43 : → maniaque: 上法院一樣拿得到,今天重點在於 "中人" 01/03 14:44 : → maniaque: 消保官? 懲處? 太軟了 太軟了~~~ 01/03 14:45 : → maniaque: 不過，說真的,這份新約你沒簽名,要成立背信也是有難度 01/03 14:46 不是有難度 而是根本就不會構成背信罪 : → maniaque: 但是拿來壓人應該還滿有效果的.... 01/03 14:47 : → z196mn6: 仲介跟賣方沒有新簽契約，是同份合約，另外加上特約，我 01/03 19:51 : → z196mn6: 們買方沒簽名，這樣有背信罪嗎？ 01/03 19:51 : → maniaque: 你看我最後兩行........ 01/03 20:01 : → maniaque: 另外,合約不是一式兩份??? 你手上的有追加條款嘛?? 01/03 20:02 不論原原PO有無簽什麼追加條款 本件房仲都不會構成背信罪 : → z196mn6: 手上的沒有，仲介那邊才有，所以那邊是新約，我們是舊約 01/03 20:12 : → z196mn6: 。 01/03 20:12 : → z196mn6: 這樣是否都是仲介贏…… 01/03 20:12 : → z196mn6: 我們都只能認賠嗎？ 01/03 20:12 : → maniaque: ??? 我沒說仲介贏啊??? 01/03 20:13 : 推 q135q135: 關於樓上某m的推文 建議一律略過 以免被誤導 01/03 20:23 對於愛不懂裝懂的某m所提出的錯誤見解 我一向會苦口婆心的建議大家一律略過 以免被誤導 : → maniaque: 樓上,上夜班啦,你今天還是一樣只會複製貼上?? 長進點吧 01/03 20:33 對於愛不懂裝懂的某m和某J所提出的錯誤見解 我不但會不厭其煩的提醒大家一律略過別看 以免被誤導 而且還會發文直接打臉愛不懂裝懂的某m 本板是法律板 依板規第2條第4款 板友回文或推文應基於我國法學理論、法律規定或司法實務運作回覆 至於某些人自己憑空幻想、胡扯亂掰、無中生有的獨創法律見解 我衷心建議放在心裡就好 別在板上推發文 這樣隨便推發文誤導其他板友 恐怕會有損陰德吧 誠心請教愛不懂裝懂的某m 你這樣在板上胡扯瞎說亂回答一通 良心真的不會過意不去嗎?? 某m身為一個公務人員 常常利用上班時間上網玩PTT 究竟是你的工作真的很閒??還是你真的很混呢?? 你覺得一個公務人員利用上班時間掛網玩PTT 是否不太恰當?? 這些問題我問了很多次了 懇請某m這次可以回答一下 : 推 krit1009: 上夜班 笑死 還真辛苦啊 原來是做夜班的 01/03 23:14 #1P1MnuT5 (LAW) 咦~這位不是之前月入數十萬的知名房仲 為了幾萬元的小車打算去告前女友的k仔 真的好久不見啦 後來有委任律師去告前女友了嗎??車子有拿回來了嗎?? 對了 我很好奇 一般大樓總幹事好做嗎??需要輪夜班嗎?? 新的一年 預祝k仔和各位板友心想事成、一切順心 -- 法律的生命不在於邏輯，而在於經驗 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.136.186 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/LAW/M.1641237470.A.95C.html