Re: [請益] 貸款難貸會一直持續吧？

※ 引述《bustinjieber (賈小斯汀)》之銘言： : ※ 引述《g5601 (ker)》之銘言 : : 現在狀況是什麼回事？ : : 難貸代表一些人頭期款被建商吃掉？ : : 硬要貸就2.5％以上？ : : 怎麼看都是後面會崩 : : 我也是多多 : : 有多多出來信心喊話嗎？ : 崩不崩盤跟72-2沒有關係， : 最重要的還是政府的態度、 : 還有整體經濟的發展狀況， : 隨時保持敏捷。 : 以下文長，先給結論， : 除非你覺得未來經濟不好， : 不然自住需求還是可以買， : 現在到明年初可以挑物件， : 貸款條件差一點也沒關係， : 要買預售也行，資金備好； : 投資的話要挑地區跟物件， : 最快2025下半年之後要小心， : 要撿鑽石的自備款準備多一點， : 大約等到2027之後應該會寬鬆。 : 72-2 : 商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額 : 企業的建築放款我不會講太多， : 因為建商可以隨時滾動式調整， : 純討論目前已知的狀況跟預測。 : 不想看數字可以直接往下拉， : 無聊隨便算一下，僅供參考。 : 開工年份 總樓地板面積 : 2019 27,843,010 : 2020 32,403,233 : 2021 30,499,556 : 2022 35,440,102 : 2023 32,568,032 : 2024 Jun. 15,059,359 : 2024 30,000,000 (est.) : ------------------------------------------ : 住宅類 開工樓地板面積 : 開工年份 樓地板面積 : 2018 15,625,572 : 2019 17,232,440 : 2020 19,204,159 : 2021 18,790,635 : 2022 20,776,410 : 2023 17,694,542 : 2024 Jun. 7,166,737 : 2024 14,300,000 (est.) : 國泰指數 : 2018Q1 77.8 : 2019Q1 85.07 : 2020Q1 89.17 : 2021Q1 95.17 : 2022Q1 121.05 : 2023Q1 130.98 : 2024Q1 139.09 : 住宅用樓地板面積＆國泰指數 : 以上兩者的各年份相乘可得出 : ＞預售屋交屋的貸款額的指數 : 2018當成基準值，並且簡化， : 開工後到交屋平均抓4年， : 後續統稱‘’預售貸款指數‘’。 : 預售貸款指數 預估交屋起始點 : 2018 1 2022Q1 : 2019 1.21 2023Q1 : 2020 1.41 2024Q1 : 2021 1.47 2025Q1 : 2022 2.07 2026Q1 : 2023 1.91 2027Q1 : 2024 1.64(est.) 2028Q1 : 預售貸款指數的交屋年份＆成長率 : 2025 YOY約 4% : 2026 YOY約 40% : 2027 YOY約 -7% : 2028 YOY約 -14% : *國泰指數我用Q1估，實際會有誤差 : 後續時間軸會需要人工修正 : e.g. 2021 應該不會只有1.47 : ------------------------------------------ : 再來看信義房價指數 : 2018Q1 103.34 : 2019Q1 105.52 : 2020Q1 108.34 : 2021Q1 120.05 : 2022Q1 136.94 : 2023Q1 143.83 : 2024Q1 158.90 : 總成長約53.8% : 年化成長率約 7.44% : 房市冷 約為 2-3%成長 : 房市溫 約為 5-7%成長 : 房市熱 約為 8-10%成長 : ------------------------------------------ : 接著來估算預售屋＆中古屋貸款額 : 2023年全年轉移 30.6萬間 : 2019年預售開工＞2023交屋 11.6萬戶 : 2023 中古屋轉移量約19萬 : 2023 中古屋房價中位數約900萬 : 2019 預售房價中位數約750萬 : (19萬×900萬)/(19萬×900萬+11.6萬×750萬) : =66.2% : ‘’貸款餘額貢獻度‘’百分比 : 66.67%約為中古屋轉移 : 33.33%約為預售屋交屋 : 以這個比例當作基準值 : ------------------------------------------ : 最後來看存款成長 : 2015 38.7兆 : 2023 58.5兆 : 年化成長率大約是 4.85% : 經濟疲弱，預估年化成長2-3% : 經濟偏好，預估年化成長4-5% : 經濟較好，預估年化成長6-7% : ------------------------------------------ : 首先看到2024年的開工量 : 雖然總樓地板的面積沒有少很多， : 但是，住宅類的樓地板面積少很多， : 所以我不覺得開工量會再少下去， 這個問題要牽扯到囤房稅2.0 新稅制是在上個月實施 目前看到的YT對這個稅制的期許很大 幾乎清一色的認為新稅制能有效壓制房價 但是似乎沒有看到有人講目前的餘屋量已經往回壓制 代表建商的手上餘屋不多 新稅制 + 餘屋不多狀況下 後面會在新開工多少 真的有待商榷 : 不然2029以後的新房子又不夠了， : 所以下面討論的前提都會是 : ‘’住宅用企業建築放款‘’維持或成長。 : *以下情況不考慮政府的放寬or緊縮， : 若有額外的變因要隨時調整看法。 : 2024年Q1 : 上半年進度，預估‘’全年轉移35萬棟‘’， : 但是現在的水位已經快滿了， : 下半年中古屋的轉移量動能會放緩； : 但股市的動能反應到房市會延遲， : 我認為年底前還有價漲的空間， : 實際狀況要看股市未來幾個月走勢。 : 2025年Q1 : 預售貸款指數YOY成長4%， : 預售的貸款餘額"暫時"不用擔心； : ‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’， : 存款餘額有持續補上4-5%的話， : 中古屋‘’上半年‘’可維持一定的動能， : 價格最少可再漲2-3%沒問題； : 如果股市又繼續發飆的話， : 那就會看到量縮但價漲5-7%左右， : ‘’上半年‘’整體來說還算安全。 : ***最快可能2025年下半年開始再緊縮， : （2021下半年預售實際已暴漲） : 2026年Q1 : 預售貸款指數YOY成長40%， : 33%×1.4 - 33%=13.3% : 在持續維持高水位的情況下， : 未來一年又多出13.3%的預售貸款餘額； : 如果2026年的中古屋維持‘’價盤‘’， : 中古屋轉移量還必須要減少到 : > 66.6%-13.3%=53.3%， : > 53.3÷66.6=80% : > 2025年中古轉移量的80% : 就算存款餘額成長率有6-7%， : 頂多也只有2025年的85-90%。 : ***2021下半年～2022整年的交屋期， : 大約是2025下半年～2026全年， : 這段時間市場會冷冷的。 : 2027年Q1 : 預售貸款指數YOY開始負成長， : 加上‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’， : 可預期最快2027下半年之後 : 中古轉移 vs 去年同期開始正成長， : 預估漲幅沒想法，但應該會回溫。 : 2028年Q1 : 預售房貸指數YOY連續2年負成長， : ‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’， : 中古屋交易量也會隨著寬鬆貸款拉高， : 同時跟著價量俱漲。 : 結論 : 2027以後的不確定性很大，看看就好。 : 2021下半年-2022這一波的交屋潮， : 最快2025下半年開始會有反應， : 然後可能維持一年左右的冷盤， : 這是幾乎可以確定的事情， : 除非... : 1. 經濟高度成長 : 2. 建商不開住宅案 : 3. 政府開後門 : 以上要C3取2； : 最後，我重覆說了3次 : ‘’如果經濟持續穩定成長的話‘’， : 重點還是回到台灣經濟的狀況， : 經濟沒大問題的話，長期一定看好， : 除非你看衰台灣未來的經濟發展， : 不然還是那句話，自住可以買。 : -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.149.29 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1723979891.A.38F.html